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トップ（ｅサイドビジネス） > 資産運用 > 不動産投資 管理ノウハウ不動産投資における返済比率の目安とは返済比率＝ローン／家賃収入物件購入は2008年と2012年なので、購入間隔が4年弱空きました。ここ数年は安全サイドで運営ができるよう、物件取得せず前倒し返済して返済比率を下げてきました。返済比率（＝ローン／家賃収入）は、目標40％を考えています。2011年に築古アパのローンを完済し、返済比率が49％まで下がりました。 私の場合、さらに返済比率を下げるには、物件を購入して家賃収入を増やす、固定金利を違約金払って借り換えするしかありません。借換えは違約金が高すぎて現実的でないので、物件を購入する方向でした。 2012年現在、個人・法人合わせて４物件３０室となりました。４つ目では25%の自己資金を入れましたが、ちょっと返済比率が上がって50％になりました。 税引き前の手取り（＝家賃−ローン−経費）は全物件で推定60万円/月になる見込みです。当面は４つ目のローンの前倒し返済して、返済比率を下げていきます。 ４つ目の物件のローンが完済する頃には、２つ目物件のローンを借り換えできるでしょう。するとかなりキャッシュフローが太くなります。税引き前の手取りが100万円/月になれば、余裕をもった生活ができます。 今回４つ目の物件は法人で取得しました。不動産賃貸業が銀行に事業として認められたの意味合いは大きいです。将来構想に向けて着実に進んでいる感じです。経済的自由の道がようやく見えてきましたよ！ 返済比率は40％目標で返済比率とは融資レバレッジと返済体力のバランスです（返済比率＝ローン／家賃収入）。■返済比率が低い→自己資金割合が多く、投資効率が悪い。 ■返済比率が高い→融資レバレッジが効きすぎて、経営環境の悪化に耐えられない。 所有物件の特性にもよりますが、私の場合ちょうどいいバランスが返済比率40%だと考えています。 もう少し補足します。融資レバレッジを効かせるとはフルローンで物件を買った場合のイメージです。 自己資金に対して、手取りの割合は高くなりますが、返済比率も高くなりがちです。賃貸経営における経営環境の悪化は大きく３パターンあります。 例えば、返済比率＝50%のモデルを考えてみましょう。 ■モデル 家賃収入＝100万円 ローン返済＝50万円 経費＝20万円 税引き前手取り＝30万円 １．家賃が減った（空室率が10%） 家賃収入＝ 90万円 ローン返済＝50万円 経費＝20万円 税引き前手取り＝20万円 ２．ローン利子が上がった（返済額が1.2倍へ） 家賃収入＝100万円 ローン返済＝60万円 経費＝20万円 税引き前手取り＝20万円 （変動金利の場合、激変緩和処置として返済額の1.25倍が上限となる） ３．経費がかかった（例.突発修繕が発生） 家賃収入＝100万円 ローン返済＝50万円 経費＝30万円 税引き前手取り＝20万円 １〜３がすべて起こった 家賃収入＝ 90万円 ローン返済＝60万円 経費＝30万円 税引き前手取り＝0万円 税引き前手取りがゼロでも、経理上は黒字ですから税金を払わなければなりません。経営環境がさらに悪化すると赤字になり、最悪物件を手放す、自己破産の恐れが出てきます。だから、返済比率が高いと綱渡り経営になり、かなりの恐怖です。 反対に、返済比率が低い、返済比率＝ゼロは全額自己資金のイメージです。全額自己資金では物件を買うサイクルが遅くなります。不動産投資は融資を引っ張って物件取得することにうまみがあります。 借金が多く返済比率が多くても怖いし、全額自己資金もなかなか用意できない。どの程度のバランスがよいのかなということになります。 返済比率は物件の種類にもよりますが経験的に３０〜５０％を推奨している人が多いようです。 |
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