アパートマンション投資達人塾
サラリーマンだから成功できる。安全・安定収入の不動産投資ノウハウ。パワーアップ編
長嶋修 エクスナレッジ 1,575円 初版 2004/6/10
感想 4点（5点満点中）
読書期間：2004/10/16〜10/22
「安易な不動産投資に警笛を鳴らす」
著者は、個人向け不動産コンサルタント会社の社長です。不動産投資の世界では有名人です。その著者が「うまくいっている人の本をちょっと読んだからといって、自分も成功するとは限らない。成功して金持ちになるのは簡単ではない」と警笛を鳴らしています。
従来の不動産投資は危険である。新しい不動産投資は安全である。新しい不動産投資とは何かと興味を持ったので購入しました。
本書を読んで、どこが新しい不動産投資なのか、はっきりわかりませんでした。２回読んで気付いた著者の主張点は、
不動産投資は事業だから、しっかり勉強すること。
履歴のわからない中古や競売よりは、きちんとした事業計画に基づいて、新築のアパートに投資せよ。
新築の方が、長期的な収入をもたらす。
と言うことだろうと思います（極論すぎるかもしれませんが）。
不動産投資を事業として捉えている、骨太の良書です。
要旨
序章 不動産投資は危険か?
業者は不動産投資の考え方や資金計画の立案を知らない人ばかり。業者のいうことを真に受けて不動産を購入してはいけない。
第1章 これまでの不動産投資は間違っている
失敗するケース
全部埋まっていると言われたが、実際は空室があった。必ず現地を見ること。
利回りは満室時のもの。
購入した物件に欠陥があった。
新築ワンルームマンションの購入。将来的に負債になる可能性が高い。供給過剰。
変動金利でローンを組む。
立地の選定を誤った。都心回帰。
第2章 今、なぜ不動産投資なのか?
不動産投資はサラリーマンこそ有利。なぜなら、ローンが組めるから。
背景：社会不安、自立した金銭感覚の必要性、住宅に対する価値観の変化、自衛手段の必要性。
不動産は実物。会社や株のように倒産することはない。
将来、子供に不動産を譲れる。
第3章 サラリーマンでもできる不動産投資の仕組みとは
誤解
多額の資金が必要。
物件を管理するのは難しい。
金持ち父さんのような生活が送れる。
インカムゲインだと儲けが少ない。
不動産を長期間抱えていたら負債になる。
メリット
借入金で投資できる。
節税効果がある。
相続対策になる。
万が一の時は生命保険に頼れる。
インフレヘッジできる。
遠隔地でも投資できる。
第4章 不動産投資のリスクとリターン
空室対応：立地、女性が好むか、ネーミング。
金利は固定金利で。国民生活金融公庫がお勧め。融資上限は4800万円。
保険は総合火災保険で、再調達価格特約を付ける。
老朽化対応：しっかりした躯体、可変性のある間取り、水まわりが外に出ている。
第5章 儲かる物件・損する物件の見分け方
建物が長持ちすること。
これから発展するエリア。人口動態を調べる。
入居者が確実にいること。実需要を見る。物件の周辺を歩いてみる。
ワンルームなら２０〜２５平米が一般的。
物件を査定する。収益還元法（直接還元法とDCF法）。
第6章 実例から学ぼう!
管理方法：一括借上げ方式、家主代行方式
一括借上げ方式はコストがかさむ。契約期限がある。空室の出にくい物件を探すのが基本。
長期事業収支計算の仕方。
第7章 成功するために絶対に知っておきたい法知識
宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、土地区画整理法、借地借家法、定期借家法、マンション管理適正化法、区分所有法、住宅品質確保促進法（品確法）、消費者契約法、クーリングオフ、媒介契約、不動産登記法、金銭消費貸借契約、投資信託法、敷金・礼金、家賃
第8章 成功する不動産投資の真髄はコレ
7つのポイント
税制・金利の動きに注意
実質利回りで見る
実例に多く触れる
多くの物件を見る
契約までに最大限の労力をさく
約束事はすべて書面を交わす
特別企画・対談―不動産投資に「成功する人」「失敗する人」はここが違う「だから失敗した、あなたの不動産投資!!」(長嶋修 大村政勲)
何のために不動産投資をするのかが大切。
不動産投資は事業。
新築で長持ちするものを探したほうがいい。利回りは高くないが、長く確実に収益が得られる。適当に建てられた中古アパートは怖いし、収益も失速する。
長期的に安定した利回りを生むものこそが本当の不動産投資。
小学校の校区レベルで人口の増減をチェックする。
せめて半年位は勉強してから不動産投資を始めて欲しい。
以上
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