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トップ（ｅサイドビジネス） > 不動産投資 > 区分所有マンション編フルローン申込たくさんの資料が必要です座間の一棟マンションに買付証明を出して通りました。次は融資をもらわなければなりません。早速行動です。 注記）下記の体験談は2006年です。Ａ銀行編●提出した資料 ・融資申込み書類 ・不動産収支表 ・去年買った不動産の売買契約書と固定資産税がわかるもの ・雑所得の内訳 ・私の履歴書、職務内容 ・勤務先の業務内容がわかる資料 ・資産の一覧とその金額がわかる資料（通帳のコピー） ・現在の自宅の家賃 ・私と妻の親の資産状況 ●キャッシュフローマイナス！？ Ａ銀行から連絡がありました。本部が弱気になっているようで、まだ融資がおりません。ある時期からキャッシュフローがマイナスになるからだそうです。私や家族の収入状況や、団信加入の是非を聞かれました。 私も固定資産税や減価償却費、所得税まで入れて、詳細なシミュレーションを組みました。エクセルベースです。って今頃かよ（汗）。空室率や経費などの諸条件を変えて何パターンかやりました。 １年単位で30年間の収支を見ましたが、18年目からキャッシュフローがマイナスになることがわかりました（涙）。おぉコワ。諸条件は、かなり厳しく設定し、最悪パターンでのシミュレーションです。 諸条件や分析の仕方は、本を読んで勉強したり、検討を続けるうちにだんだん精度が上がってきますね。これがノウハウなんだろうと思います。しょせん机上の計算ですけど。 いずれにしても、購入後は収益改善策を考えなければなりません。最悪の場合は、高い評価額を生かして売却するかです。不動産は、投資ではなく事業であるということを、実感し始めました。歯を食いしばって頑張ってこそ、金持ちへの道が開けるのだと思います。 ●Ａ銀行の融資の回答 不動産屋さんから連絡がありました。Ａ銀行から返答が来て、希望融資額の９割なら可能とのことでした。フルローンでないと自己資金が足りませんので、例えノンリコ９割という好条件でも、私としては購入を諦めざるを得ません。なにせ、購入金額が高いものですからね。融資の条件は下記の通りです。 ・ノンリコースローン 固定20年 3.84% 手数料288万円。 ・通常のローン 固定20年 3.84% 手数料ゼロ、連帯保証人が必要。また団信をつけるなら、4.14%。 「融資額はいろいろシミュレーションしたけど、９割融資（15200万円）以上はムリです」と改めて言われました。団信をつけた場合、金利が0.3%上がります。30年で1000万円の負担増です。そもそも団信は働き手の死亡により、ローン返済が不可能になった時の保険です。 収益物件では、私が死んでも、家賃収入が入ってくるのですから、団信に入る意味はありません。しかし、物件自体に何かしらの事故が発生し、半分以上空室になった場合は、家賃収入が大きくダウンします。ノンリコであれば、私が自己破産するリスクを減らせます。Ａ銀行ではノンリコでも通常のローンでも金利は変わりません。団信で1000万円負担増を思えば、ノンリコで288万円の負担増は安いものかもしれません。 Ｂ銀行から融資が下りない場合は、仲介手数料を割賦にするうことを条件にＡ銀行から融資を受ける（ノンリコ） → 購入するという意思を示しました！ Ｂ銀行編Ｂ銀行にも融資のお願いをすることにしました。というのも、担保評価が高いため、担保評価を重要視する従来の銀行の方がより融資が通りやすいのではないかと考えたためです。銀行員に概略を説明したところ、担保評価次第でフルローン可能そうです。Ａ銀行とＢ銀行の利率の低い方から融資を受けたいものです。 ●提出した資料 ・融資申込み書類 ・確定申告書３期分 ・以前購入した区分所有マンションのローン明細 ・固定資産税がわかるもの ●Ｂ銀行の担当者が転勤 Ｂ銀行から連絡がありました。2006/7/31に面談の予定としておりましたが、担当者がなんと転勤になってしまいました。暗雲が漂います。Ｂ銀行の担当者は積極的にアパートローンに取組んでくれた人（不動産屋さんによると）なので、新しい担当者がどういう対応してくれるか不安があります。 新しい担当者と再度日程調整しました。当初予定していた7/31は引継ぎが終わってないため、8/7にしてくださいとのことでした。何とか早くならないかとねばりましたが、「ムリ！」とのことでした。1週間遅れることが、後々響かなければいいのですが･･･。 ●Ｂ銀行にて面談 億単位の融資なので、私の人物像を見たいということです。銀行の営業時間外にもかかわらず、面談しました。いろいろ質問されましたが、要するに「今後、借金が増えそうか？（債務不履行になったら困る）」という主旨だと思います。「もう借金は増えないよ」ということを力説しました ・現在の住まいは賃貸ですか？ →賃貸です。 ・マイホームの購入予定はありますか？ → 一生賃貸派です。 ・今後も収益物件を買う予定ですか？ → （当面は）金がないので買いません。 この面談での気付いたことが1つあります。それは「返済期間の基準が変わった」ということです。これまでは、「耐用年数−築年数」ですから、RCの場合「47-12=35年」の返済期間になるはずです。 ところが、【max30年−築年数】になったので、この物件だと20年が限度ですといわれました。フルローンで返済期間が20年だと、キャッシュが確実に赤字になります。「なんとか30年での検討を！」とお願いしました。銀行員は、「上と相談します」とのことでした。融資の返済期間が短くなったと言っていいのか、なりつつあるのかはっきりとわかりませんが、融資が厳しくなった感じを受けました。 最後に銀行員から「不動産屋さんの言いなりで購入するということであれば、今回の融資は断ろうと思っていた」と言われました。面接は合格のようです。ホッ！ 追伸 Ｂ銀行の転勤してきた新しい担当者は、私が以前にＢ銀行の別の支店でローンの申込をした際の担当者でした。その時は落とされました（笑）。会うのは初めてでしたが、これからも長いお付き合いができれば嬉しいですね。 ●Ｂ銀行 支店ではＯＫ Ｂ銀行から連絡がありました。融資期間は25年が限度とのことです。最初20年と言われてましたから、かなり頑張って５年延ばしてくれたようでした。 固定期間について、私は20年を希望していました。しかし銀行員から、20年間は前倒しで返済はできない、売却時には違約金1000万円取られるというデメリットを説明されました。つまり自由度がかなり奪われるため、固定金利の期間は10年にした方がいいというアドバイスでした。 前倒し返済は全額でなくても一部でもＯＫだそうです。10年後金利が上がったら、前倒し返済すればいいと考え、経営の自由度がある、固定10年にしました。 支店でのＯＫはとれたとのことで、次は本部決済だそうです。銀行員はかなり前向きに取組んだようです。前回融資を降ろせなかったというのと、転勤による引継ぎで待たせてしまったという引け目があるのでしょう。それとＡ銀行の融資条件を伝えてあり、相見積りの状態ですから、何とか負けないように良い条件を引き出してくれたというのもあるかもしれません。 ●Ｂ銀行 融資の回答 Ｂ銀行から連絡がありました。フルローンで融資ＯＫとのこと。ヤッタ〜！ ただし、団体信用保険を付けること（金利が上がる）、家賃の振込口座をＢ銀行にすること（収入が監視される）という条件を付けられました。まぁのめる条件です。 とにかく、フルローンで16900万円の１棟マンションを購入できるのは、嬉しいことです。CCRは30%強で、３年ほどで自己資金が回収できる計算です。空室状況にもよりますが、最高で月４５万円の実収入が入ると思います。まぁ経費もかかりますけどね。純資産1億円という私の目標に少しずつ近づいています。融資はＢ銀行に決めて、次は金消契約です。 物件の登記簿謄本をみて登記簿謄本からの推測ですが、新築価格の１／４の価格で売却するということがわかりました。築１２年ですが、相場的にはどうでしょうかね。 マンションの建設費用は約2億円。土地（2006年の路線価）は1.2億円。しめて3.2億円です。 売却価格1.7億円（マンション5000万円、土地1.2億円）です。 つまり、マンションを１／４の価格で買うようなものです（2億円→5000万円）。中古のマジックです。買う側にとっては、安いのではないかと思います。ちなみに売主は地主で、余っている土地にマンションを建設したようです。 スポンサードリンク |
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