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一棟マンションの購入検討

フルローン物件の挑戦

　2006/7/1 土曜日だったので、朝から物件情報を見ていました。その中から、気に入った物件が、下記です。

神奈川県座間市の１棟売りマンション
　利回り　９．３％
　１億６９００万円
　３ＤＫ・１６室　駐車場１６台
　平成６年築　ＲＣ
　最寄り駅まで　徒歩２０分
　土地面積２９４坪

ファミリー向け物件で、この価格は安いな～と感じました。これは資料請求しようと思っていたら、不動産屋さんから電話がかかってきました。「物件でました！」って言って紹介されたのが上記です。

同じ物件を考えていたわけで、自分の物件選定能力にちょっと自信が出ました（笑）。不動産屋さんによると「この物件は土地で1億、建物で1億の評価がでるから、フルローン可能だろう」ということでした。

今日は買い物に行くと妻と約束していたので、「明日にでも見に行きますよ」なんて、のんきに返事をしたら、「それでは間に合いません。今すぐに見に行ってください」と言われました。う～ん。それならばと急遽、予定を変更して、妻と物件を見に行くことにしました。

現地調査とシミュレーション

　現地に行って、物件の確認をしてきました。近隣の生活環境と物件がマッチしており、将来にわたって空室のリスクは小さいと判断しました。あとは、収支のシミュレーション、自己資金と融資条件、さにおの戦略に照らし合わせてどう買付の判断をするかです。

●立地
・座間市の人口は、今後も増加する（推計）。
・最寄駅から徒歩20分、バス便なし。　→　駐車場が戸数分ある、ファミリー向け物件、なので問題ないと思う。
・国道の近く。車通勤に便利。
・徒歩圏に小学校やスーパー、病院有り。　→　生活に不便なし。

●環境
・隣地は生産緑地。風通し、日当り良い。
・飛行機の騒音がある。二重サッシの対策必要か。
・閑静な住宅街。子供が多い。
・外観は重厚な感じ。タイルのはがれがある。築12年なので、5年後には大規模修繕が必要。
・近隣に工場・物流施設が多い。
・管理状態は良好。きちんと清掃されている。塗装のはがれはある。
・空室は16戸中、1戸のみ。
・機械式駐車場がある。メンテ費用がかかる。

●収支（月当り）
・家賃 130万円：敷金、礼金含まず。家賃のバラツキはある。入居時期はバラバラ。
・ローン返済額 80万円：フルローンを想定。→　返済比率60%
・経費 25万円：固定資産税、管理費、修繕費、空室率（10%）
・キャッシュフロー 25万円：所得税引き前。

●自己資金と評価
・自己資金 800万円（諸経費）
・採算性=800万円÷CF25万円÷12ヶ月=2.7年で回収できる。
・CCR＝25*12/800＝37.5％　判断基準30%以上
・評価額 17100万円 ≒ 売出価格16900万円　→　キャピタルゲインを得られる可能性もあり。

●さにおの戦略
・大家業の基本を習得したい　←　頻繁に現地に行ける、近くの物件であること。管理業者に委託する方法もありますが、維持コストは高くなりがちです。特に、リフォーム費用を抑えるノウハウの習得が必要だと考えています。現地で現物をみて、現実を知り、実際に自分でやってみなければ、ノウハウは収得できません。まずは自宅から1時間で行ける物件にします。
・自分の家族で住めるファミリー物件を購入したい。　←　いざとなれば自分で住んで管理まで行います。老後はここに住みます（笑）。

●リスク
・ローンの返済額が高いことが最大のリスクです。しかし、投資採算性と天秤にかけ「買い」と判断しました。前進あるのみです。

○結論
収支と自己資金、それに自分の戦略と照らし合わせて、見たその日に買いの決断です。座間市１棟売りマンションに買付け証明書を出しました。しかし、1.7億円の借金ですからね、ビビります。

2006/7/2に不動産屋さんから連絡がありました。この物件は、昨日だけで、5件の申込があったとのことでした。他の不動産投資家の評価が高かったということでしょう。多くの申込がありましたが、すぐに行動したのもあって、何とか私が優先交渉権を得ました。ホッと一安心です。

次は融資です。いつも融資でつまづいていますからね。

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