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大家の営業活動

不動産屋さんに営業する

　2008/1/18、近隣の不動産屋さんに営業に行きました。営業先は大手のみ４ヶ所です。狙いはネット掲載のお願いです。

１社目：ピ○ットハウス
　担当者がすぐに部屋を見に行ってくれました（私は別の営業先へ）。ここで問題発生！　不動産屋さんが共用部で写真を取っていると、

マンションの理事長に「何やってるんだ！　勝手に写真を取っちゃいかん」
不動産屋さん「大家さんに確認とっている。あなたに言われる筋合いはない」

とまぁこんな感じケンカになったそうです。共用部は私一人のものじゃありませんから、当然まわりの住人に配慮すべきです。せめて管理人に一声かければもめずにすんだものを。理事長も偉そうに上から言う癖があります。しかし、すぐにキレた不動産屋さんが悪いと思います。アホですよね～。この話は、後で管理人に話を聞き、不動産屋さんからも謝罪の電話がありました。

２社目：セ○チュリー２１
　全然客がいないので、ゆっくり対応してくれました。

３社目：エ○ブル
　５階にあるのに３組来ていました。知名度が高いと有利です。20歳代の社員が多いのがちと不安ではあります。

４社目：ア○マンショップ
　担当者に話をすると「この物件、この前紹介しましたよ～。たぶん決まると思います。もっと早く来てくれれば良かったのに！」

と言われてしまいました。どうやら客付けしてくれたようです。元請に電話すると「現在保証会社の審査待ちだったので、連絡が遅れた」とのこと。営業しにきた意味ないじゃん（怒）。

数日後、保証会社からの承認が降り、入居申込書が送られてきました。空室期間は３カ月弱で、ようやく決まりました。

　2010/2月の更新時に２年前の入居者が退去されました。事前に連絡を受けていましたから、早めに募集を開始してました。すると２つも申込が入りました。申込者は現居住者が退去後、すぐ内見しました。リフォーム前の汚い状態だったにもかかわらず、申込まれました。私としては、とても嬉しいニュースです。やはり良い立地の物件を買うべきですね。

　さて問題はリフォームです。自分で行うリフォームを早く終わらせなければなりません。２年前のリフォームでは、寒い時期に納期に追われ、私も妻も過労で体調崩しました。その悪夢が思い出され、妻とうえ～という感じです（笑）。決まるのは嬉しいですが時間との戦いは避けたいものです（贅沢な悩みですが）。

【今回の大家リフォーム項目】
網戸の交換　２枚
窓枠の塗装　２か所
和室床　木枠部の補修
照明交換　シーリング取付
珪藻土壁のクリーニングと再塗り
アルミサッシ枠のクリーニング

照明交換は電気工事士の資格を有効活用でき、取得して良かったと思いました。活きた使い方ができましたよ。
今回は妻と一緒に土日に出かけ、計４日かかりました　ｵｵｰw(*ﾟoﾟ*)w　前回の半分の日数で終わりました。ま、前回かなり直しましたからね。

　2012/2月に更新時期だったのですが、引き続き住まわれるとのことでした。この物件は更新のたびに引っ越されて、寒い時期に家族リフォームしていました。今年は家族リフォームなしで万歳です。忙しかっただけに嬉しいニュースでした。

　ところで、この入居者は法人契約です。事務所としての使用ではなく、会社が借り上げて社宅（居住用）として貸すということです。しかも、相場よりちょっと高めの賃料をもらっています。法人の契約は固いなと思った次第でした。

【修理依頼】
　ちなみに設備の修理依頼はありました。入居者から電話がかかってきて、退去かな～、クレームかな～とドキドキしながら話を聞いたところ、「トイレとお風呂の換気扇が壊れました」とのこと。旦那のう○この臭いが部屋に漏れ出すことを思うと（勝手な想像）・・・それはちょっと不憫ですね。

　他の物件で換気扇を電気屋さんに直してもらったことがあるので、電気屋さんを探すことにしました。まずは水道工事のプロである弟に電話。
「電気屋さん、知っていたら紹介して」と事情を説明したら、「換気扇だったら、俺もできるよ！」とのこと。弟は材料費＋手間賃しか取らないので、お任せしました。身内価格は助かります。

　この区分は管理組合が厳しくて、工事のための書類を出さねばなりません。それは入居者がやってくれたので、助かりました。これからも長く住んでくれると嬉しいですね。

【2013年時点の成績】
　これまでの総収入と総支出から、現時点で買値と同額で売却したとすると、7.3%の利回りです。借金は返し終わってますからね、レバレッジが効いていません。

資金効率からすると前倒し返済せずに売却すべきだったのか、財務の健全化からすれば前倒し返済が良かったのか、よくわかりません。法人の入居者が退去したら、実需向けに売却しようかなと思案しています。不動産はいろいろなパターンがあるから、難しいですね。

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