東京都台東区のマンション２（2005年4月）
中古アパート狙いを方針転換し、中古マンションも投資対象に入れました！物件見学 4/9
台東区の区分所有の中古マンションを見に行きました。
表面利回り １２．６％
１０５０万円
２ＤＫ ３９平米
９／１２階
１９８０年築
駅徒歩３分
外観は築年数が古いので、それなりです。幹線道路沿いで窓を開けると車の音が気になりますが、窓を閉めていればあまり気になりません。
都内の一等地で駅近なので、デメリットは相殺です。近くにデパートやスーパー、コンビニなどがあり、生活にとても便利です。都内に通勤する会社員には、ぴったりの物件です。
部屋の状態は良好で、若干のリフォームで済みそうです。価格は１０５０万円なので、初めて購入する物件としては、とても良さそうです。
一緒に行ったうちの奥さんも、気に入った様子です。
とにかく焦りは禁物なので、「じっくり検討して、後日連絡します」ということにしました。
やはり都内の駅近で、表面利回り１２．６％の物件はなかなかないだろうと思いましたので、購入申し込みをすることにしました。
購入申込 4/11
翌日に早速、営業マンに連絡し、購入申込書をFAXしました。今回は初めから価格が安いので、営業マンから値段交渉しない方がいいとのアドバイスがあり、提示額での購入にしました。
第一回目の売主との交渉 4/12
現在出張中なので、帰宅する１週間後まで待ってくれとのことで、再度連絡することになりました。出張していても、決断はできるでしょうに・・・。
第二回目の売主との交渉 4/19
知り合いの人が第一の優先順位で、私は二番目とのこと。その知り合いの人のローン審査が下りなければ、私にまわってくることになる。なんだ一週間待たせた理由はそういうことか。
第三回目の売主との交渉 4/23
これ以上、長くなるならば、私の購入申込を撤回すると連絡する。待てば待つほどこちらが不利になるのは自明でしたので。売主からは明後日までに返事すると確約をもらいました。
第四回目の売主との交渉 4/25
売主から連絡がありました。で、私に売却することに決まりました！ これで一安心です。やはり知り合いの人（自営業者）はローンが下りなかったようです。サラリーマンは不動産投資に有利と改めて実感しました。
銀行にローンの申込み 4/26
以前にローンの申込みして内諾をとれた銀行に行きました。前回より融資額が少ないので、多分大丈夫だろうとのことです。私の都合で営業時間外にもかかわらず対応してくれた担当者に感謝です。
銀行より連絡 4/28
融資額が100万円ダウンしますが、それでもよければＯＫとのこと。やりくりできる範囲なので、了承しました。
契約日 4/30
収入印紙、手付金、実印を持参して、買主側の不動産に行きました。重要事項等の説明を受け、契約書にサイン！ これで、不動産オーナーがぐぐっと近づきました。
契約日に売主からマンションの現状について、詳細を伺いました。
悪い点
賃貸に出す場合、管理費が月500円上がる。
町内会費が月500円かかる。
5年ほど前に外観リフォームをしている（そのわりに薄汚れている）。
不動産取得税が5万円ほどかかる（最初はかからないと言われていた）。
時期的に入居者の動きが悪いため、家賃を下げないと入居が決まらないかも（現地不動産屋談）。
良かった点
リフォームに50万円の支出を見込んでいたが、売主負担ですでにリフォーム済みとのこと。
数年前に配管の更生工事を終えている。その際、数十万円の負担をした。今後は一時負担を伴う修繕はなさそう。
管理状態がよく、定期的に修繕をしている上、積立金も潤沢。建替えの話はない。
売主は自営業者（社長）です。60歳代の資産家のようです。今回は資産処分とのことでした。このマンションの近辺は立地がよく、なかなか売却物件も出ないため、すぐ売れるようです。
売主の友人に今回のマンション売却の話をしたら、売ってほしかったと言われたそうです（リップサービスかもしれませんが）。
現在は登記簿の書換え待ち（抵当外し）です。これが終わると、融資の正式申込をします。
初めてのことなので、不安と期待が入り混じった感じですね。
5/13
不動産屋から建物登記簿謄本取得をしたので、郵送するとのこと。根抵当権の抹消に時間がかかりました。
5/16
建物登記簿謄本が到着。
銀行の担当者に電話して、5/19にローン正式申込みのためにアポをとりました。
5/19
うっかり印鑑を会社に忘れてしまったので、銀行の担当者に電話し、別の日を設定してもらいました。さらに印鑑証明、所得証明、住民票などの書類が必要とのこと。やべぇすっかり忘れてました（汗）。
不動産屋に聞くと、ローンの融資がおりるのに丸２日はかかるそうです。ローン特約の解除期日が5/25なので、明日5/23には絶対に銀行に行かないとまずいです。手付金がパァになってしまいます。
ギリギリになって気がついてよかった・・・。明日は役所に行って各種証明書をもらい、その足で銀行に行きます。
私は出張が多いので、なかなか銀行や役所にいけません。「ローン特約の解除期日はゆとりを持つ」教訓を得ました。
5/23
まず必要書類の準備のため役所に行きました。
・印鑑証明 ４通（印鑑証明カードを忘れずに）
・住民票 １通（家族全員分）
・所得証明 １通（直近分）
平成１６年度の所得証明は、6/1から発行と言われました。ずいぶん遅いんだなと思ったら、私が確定申告をしていたためでした。
次は銀行です。
平成１６年度の所得証明が取れない旨を説明したら、平成１５年度の所得で申請をするということになりました。
しかし、平成１５年度は転職しており、源泉徴収票が会社別に２枚あることが問題視されました。普通は転職先で合算するそうです。
源泉徴収票が２枚あっても、その合計が所得証明とあっていれば問題ないのでは？と言ったら、
「それは脱税しても、後から払えばいいだろうという議論です。」と言うのです。
最初は何のことを言ってるのかわかりませんでしたが、転職した年に確定申告しているかどうかということでした。
私は律儀にも確定申告をして、７万円も税金を支払ったので、自信を持って答えることができました。
銀行は不正行為に対して、とても慎重です（当たり前か）。
これで書類はすべて整い、後は結果を待つだけです。大丈夫だろうと思いつつも、ちょっと不安な面もありますねー。
融資申請の後、この銀行の口座を開設しました。って今頃かよ（汗）
5/25
アパートローンを申し込んでから二日後です。銀行から電話がかかってきました。「正式に融資が通りました」とのこと。
よかった〜＼(^o^)／ ちょっぴり不安でしたからね。何とかローン特約の解除期日に間に合いました。
5/28
次は金消契約（金銭消費貸借契約）ですが、住民票と印鑑証明が必要とのことで役所に取りに行きました。はじめから言ってくれれば２度手間が省けたのに（怒）。
5/30
金消契約（金銭消費貸借契約）です。３０分前に「今から行きます」と連絡して突撃です。条件は下記の通りです。住宅ローンと同じような、かなりいい条件だと思います。
・融資額７００万円（自己資金４５０万円）
・固定金利２年 １．６％
・返済期間 ２０年
言われたとおりに書類に書いて終了です。所要時間は１時間弱。
次は決済日の段取です。売主は物件の近くの銀行を希望していました。私に融資してくれた銀行からは「ここでお願いします」と要請されました。
前回、私が出向いたので、今度は売主に出向いてもらってもいいでしょう。私も近い方がいいですからね。その方向で調整することにしました。
6/7
本契約です。売主、売主側不動産業者２人、買主側不動産業者２人、銀行員、司法書士２人、私の計９人が一堂に会しました。場所は融資してくれる銀行です。
やることは、不動産業者が用意した書類に記入してハンコを押すだけ。それから銀行に決済をしてもらいました。決済を待っている時間の方が長かったです。
司法書士によると、登記は今日中に申請するが、書換えに２週間位（？）かかると言われました。
ついに不動産オーナーになりました！
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