どんな中古アパートを買う?
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どんな中古アパートを買う?

1.アパートは新築or中古or競売のどれにするか?

費用と労力とリスクの3つの視点から考えます。

費用面:競売<中古<新築
 安く買いたいなら競売です。一般に中古の価格の3割引と言われています。

労力面:中古<新築<競売
 新築はゼロから決めていかなければいけませんが、中古は今あるものを確認するだけです。競売は入札という手間がかかります。

リスク:新築<中古<競売
 中古や競売物件の現況を素人が判断するのは難しいです。購入してから修理や近隣住民とのトラブルが発生する場合もあります。

 新築は実績と信頼のあるメーカーが最新の建築技術を使って自分好みのアパートを建てることができます。問題が発生してもメーカーが対応してくれます。


費用と労力とリスクのどれを重視するかによりますが、投資対象として中古のアパートがバランスが取れていると思います。

中古のアパートで腕を磨き、競売をして資金をためる。それから新築を建てれば、事業として成り立つのでは、と考えています。



2.中古アパートの所在地をどう考えるか?

中古アパートの所在地は大きく3つに分類できます。
 首都圏:東京都心通勤圏(神奈川、千葉、埼玉)
 地方都市:政令指定都市(札幌、福岡、広島など)
 地方:上記以外

中古アパートの価格は土地代+建築費です。建築費は同じ仕様であれば、どこでも同じ費用となるはずです。ですから、中古アパートの価格の違いは土地の価格に大きく影響されます。

首都圏は中古アパートの価格が高いために、収益性で劣ります。地方は安く中古アパートが購入できたとしても、都心回帰という状況から、入居者の面で不安です。そこへいくと地方都市は、収益もよく、入居者も確保できやすいと言われています。

しかしながら、中古アパートを購入するには、現地調査を必要とします。オーナーになってからも何かと現地へ行く必要もあるでしょう(管理会社に完全に任せられればいいのですが)。

特に初心者は現在の住居から2時間以内(日帰りできる範囲)の中古アパートにする方が無難です。また近ければたくさんの中古アパートを見れますから、よい経験にもなります。

私の場合は神奈川県在住ですので、首都圏の中古アパートを対象とします。首都圏でも郊外のベットタウンで利回りの良い中古アパートを狙っていきます。

これまでの結論【アパート1棟】【中古】【現在の住居から2時間以内(首都圏)】


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